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プレサンスグループのワンルームマンションは、都心で働く人の生活を、
より快適で豊かにするハイクオリティな都市型マンションです。
23区東部エリアとは現在の皇居を中心として、その東側、北側の方角にある地域を指します。
世界が注目する大都市「東京」の中で、単身者向けのワンルームマンション不動産投資を考える場合、どのような視点でエリアを選ぶべきでしょうか。
不動産投資でポイントになってくるのは、将来的な人口の推移や交通の利便性です。
人口増加が期待できるエリアでは入居率も高くなります。交通の利便性やアクセスが便利な地域も、人気が高いことから、不動産価値は上がる傾向があります。
東京で不動産投資を考える場合、これから複数の再開発が予定される東京23区東部エリアが注目されています。
江東区は、江戸時代初期に埋め立てがはじめられ、明治以降は縦横に走っている運河や内部河川などの水運を利用し、工業地帯として栄えてきました。
戦後は、人口増加に伴い都営住宅が建設され、公共交通機関も整理されました。
そんな江東区は近年、大型商業施設やタワーマンションなどの建設が進んでおり、未来型の都市へと変貌を遂げようとしています。道路が広く作られているのも江東区の特徴で、自動車を利用する方だけでなく、自転車や徒歩でも移動がしやすいというメリットがあります。
江東区は交通の利便性も抜群です。JRや東京メトロ、都営地下鉄、ゆりかもめなど、さまざまな路線を使い分けることが可能な上、今後は地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲～住吉)も計画されています。実現すれば、さらに交通の利便性が向上し住みやすくなることでしょう。
生活面で便利なショッピングモールや、小さな商店などの商業施設が多いため、日用品や食材などを手に入れるのにも困ることはありません。今後もエリアの発展によりマンション棟数や人口の増加が期待される江東区は、投資先としておさえておきたいエリアの一つです。
出典：江東区公式ホームページ「地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲～住吉)」
(https://www.city.koto.lg.jp/397101/kurashi/kotsu/kokyo/53247.html)
豊洲の開発
東京都北区は東京23区で最もJRの駅数が多い区です。東京23区の中では自然も多く、「下町」「庶民的」というイメージが残るエリアでもあります。
しかし近年は、赤羽がメディアで取り上げられることが増え、少しずつ街のイメージは変化しつつあります。特に赤羽駅は、市街地再開発の動きが活発となっており、北区の中でも不動産投資に最適なエリアとして注目されています。湘南新宿ライン「赤羽」駅から、池袋、上野、新宿、渋谷、東京、品川といった主要6駅へ、いずれも30分以内で直結するという、交通アクセスの便利さが要因です。
人は、駅から近い・都心へ出やすい・買い物に便利など利便性の高い地域に集まります。 住みやすく利便性に優れた北区は、年々人口が増加しています。人口の増加は不動産投資を行う上で有利なことを証明しているといえるでしょう。 東京都北区は「東京23区で価格を抑えた穴場物件を見つけたい」という方にはおすすめのエリアです。
出典：東京都北区公式ホームページ「赤羽一丁目における市街地再開発事業について」
(https://www.city.kita.tokyo.jp/machisuishin/saikaihatsu.html)
出典：東京都北区公式ホームページ「世帯と人口の増減表（平成12年以降）」
(https://www.city.kita.tokyo.jp/koseki/kuse/toke/setai/setaitojinkoh12.html)
赤羽駅東口
東京23区で5番目に小さな区でありながら人口密度は高く、都心で働く単身者に人気があります。毎年荒川の河川敷で開催される「いたばし花火大会」※には、区内外から多くの人が集まります。板橋区は23区の中でも比較的物件価格を抑えられる上、JR埼京線、東京メトロ有楽町線、都営三田線、東武東上線などの路線があり都心や隣接する埼玉県へのアクセスにも優れています。
東京都板橋区にある地下鉄成増駅は、東京メトロ有楽町線・副都心線の駅で、板橋区で唯一の東京メトロの駅です。池袋駅まで約15分、新宿駅までは約26分と好アクセスで、駅周辺には活気のある商店街が5つもあるため、生活しやすい人気のエリアです。
板橋区は平成から令和と人口規模が継続して増加しており、20代、30代の人口割合が高い傾向があるため、不動産投資としての将来性も期待できる地域です。
現在、板橋区では大きな再開発が、2件進行しています。
※毎年のいたばし花火大会の開催を保証するものではございません。
上板橋の南口開発エリアは東街区・中街区・南街区となっており総事業費400億円をかけて区画道路・歩行者専用道路・駐輪場などが整備予定です。
出典：東京都公式ホームページ「計画概要」
(https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/03/25/documents/16.pdf)
大山駅近辺にはハッピーロード商店街という有名なスポットがあります。このハッピーロード商店街の中心部分に26階建ての区分マンションが2棟建設されるという大規模な再開発が進行しています。周辺道路の整備なども進む予定です。 板橋区は住みやすさを重視しつつ、物件価格を抑えたい方に適したエリアと言えるでしょう。
出典：東京都公式ホームページ「大山町クロスポイント周辺地区市街地再開発組合設立認可」
(https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/06/06/02.html)
戸田橋・いたばし 花火大会
池袋駅は東京メトロの丸ノ内線、副都心線、有楽町線に加え、JR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、私鉄では東武東上線、西武池袋線が乗り入れる、都内屈指のターミナル駅です。
東京地下鉄（東京メトロ）の2021年度、駅別の1日平均乗降者数ランキング※1では、「池袋」が1位でした。東京メトロの中でも池袋駅がトップに立つ理由は、東武東上線、西武池袋線を利用する埼玉県方面からの利用者が多い※2ことです。
駅周辺は商業施設やオフィスビルが数多く存在し、利便性が高いエリアでありながら、東池袋4丁目や南池袋2丁目の市街地再開発事業※3など、今後も更なる発展が期待されています。池袋は、乗り換え駅としてだけでなく、不動産価値の上がる可能性が高い、魅力的なエリアです。
※1出典：東京メトロ「各駅の乗降人員ランキング」
(https://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transportation/passengers/index.html)
※2出典：東武東上線、西武池袋線の利用者数
(東武鉄道：https://www.tobu.co.jp/corporation/rail/station_info/#tojo)
(西武鉄道：https://www.seiburailway.jp/company/passengerdata/)
※3出典：東池袋4丁目や南池袋2丁目の市街地再開発事業
豊島区公式ホームページ「市街地再開発事業（東池袋四丁目2番街区地区）
豊島区公式ホームページ「市街地再開発事業（南池袋二丁目C地区）」
池袋駅前
台東区は、都心と同等にアクセスの便利なエリアで、不動産投資では注目すべきエリアの１つです。
中でも注目は、浅草です。下町情緒があふれ、観光客が多い、活気に満ちた街ですが、雷門の向かいにはスーパーもあり生活環境も整っています。六区地区の再開発が予定されるなど将来性も申し分ありません。
交通アクセスの面では、東京メトロ銀座線・都営浅草線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレスと４線４駅が利用可能です。
これまでの街づくりを継承し、浅草の歴史と伝統、芸能文化に培われた興行街に相応しい町並みの再生を目指す再開発です。
出典：台東区公式ホームページ「浅草六区地区 地区計画」
(https://www.city.taito.lg.jp/kenchiku/toshikeikaku/keikaku/chikukeikaku/asakusarokku.html)
浅草の夜景・浅草寺
都心とは、千代田区、中央区、港区を指し、大都市の中心部で中枢機能が集まっている区です。
23区西部エリアは皇居のある千代田区を除き、その西側、南側の方角にある地域を指します。
官公庁街やビジネス街、繁華街などがあり、昼間の人口や交通量などが多い点も大きな特徴で、不動産投資で常に人気のあるエリアです。
港区民の平均年収は、1,216万円と東京23区の中で第1位です。東京23区全体の平均は、448万円ですので、非常に大きな経済力を持つ人々が港区に集まっていることが分かります。特に麻布、白金台は高級住宅街として有名で、街の洗練された優雅な雰囲気を楽しむ人が集まるエリアです。
※総務省(令和元年度「市街村税課税状況等の調」)2021年2月現在公表。
平均年収の高さと比例して地価も高く、令和４年地価公示価格は東京23区で第2位です。他の区と比較すると、家賃は群を抜いて高い地域です。多くのセレブや芸能人が豪邸を構える高級住宅街は、いつか住んでみたいと憧れる女性も多く、単身女性の安定した賃貸需要が見込まれます。
※東京都財務局「令和４年地価公示価格（東京都分）」
| 事業所数 （単位：事業所） | 37,116 |
|---|---|
| 従業員数 （単位：人） | 989,196 |
※事業所・従業員数
平成28年 経済センサス-活動調査より
東京都で最も多くのオフィスが集中しているのは港区です。その分、通勤で流入する人口も多く、昼間人口は東京23区で1位となっています。事業所で働く従業員の数が多いことから、ワンルームマンションの需要は大きいと考えられます。
出典：東京都の統計ホームページ「平成22年国勢調査による東京都の昼間人口」
(https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/tyukanj/2010/tj-10index.htm)
令和2年（2020年）現在、港区の総人口は約26万人で、昭和29年（1954年）の統計開始以降、最多です。今後もさらに増え、令和8年（2026年）10月には約28万5千人に達する見込みです。特に15～49歳の女性が著しく増加すると予想されています。
出典：東京都港区ホームページ「港区の人口動態」
（https://www.city.minato.tokyo.jp/chiikihokenfukushi/kenko/fukushi/shisaku/chiiki/1/jokyo/jinko.html)
麻布、白金台の高級住宅街の風景
世界最大級の乗降者数を誇る「新宿駅」※1を構える新宿区は、まさに日本を代表する交通の要衝です。
都庁や有名企業のオフィス、商業ビルなどが立ち並び、東京23区内の中でも、最も活気に満ち溢れたエリアです。
また、単独世帯の割合が東京23区で最も高く※2、平成27年から平成30年までに地価公示価格※3が下落したエリアは存在していません。全エリアの地価が上昇し続けていることから、ワンルームマンション投資に適したエリアと言えるでしょう。
新宿区の北部に位置する下落合や若宮町、砂土原などは高級住宅地ですが、同じ北部も高田馬場には大学があり、学生が多く暮らしています。学生や若い人の単身世帯を狙ったワンルームマンション不動産投資なら、これらのエリアがおすすめです。
※1出典：ギネスワールドレコーズ
(https://www.guinnessworldrecords.jp/world-records/busiest-station)
※2出典：新宿区公式ホームページ「2020（令和 2）年国勢調査 人口等基本集計結果」
(https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000334669.pdf)
※3出典：新宿区公式ホームページ「地価公示価格」
(http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_02_00001.html)
新宿都庁と高層ビル街
東京23区で2番目に大きい世田谷区には、東京23区では最多となる約90万人の人々が生活しています。三軒茶屋、成城や下北沢、二子玉川といった人気の街が数多く存在し、落ち着いた環境で生活をしたい人の需要が期待できるエリアです。
特に若い方に人気の街である三軒茶屋は、おなじみ「さんちゃ」の愛称で親しまれています。三軒茶屋は、東急田園都市線で渋谷駅までたったの2駅なので、帰りが遅い働き盛りの世代から多く好まれています。
駅から北に延びる「茶沢通り」をまっすぐ行けば、自転車で15分程度で下北沢駅へも行くことができます。
近年は「ニコタマ」と呼ばれる閑静な高級住宅街二子玉川のイメージもあり、“世田谷区＝セレブな街”という印象をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
ところが実際に世田谷区を訪れてみると、閑静な高級住宅街のエリアだけではなく、渋谷に近い三軒茶屋や下北沢には、居酒屋や古着屋、おしゃれなカフェが並ぶなど、若者カルチャーが根付いています。
世田谷区でワンルームマンション投資をするなら、おすすめの街は三軒茶屋、駒沢、桜新町です。どの街も渋谷へ出て行きやすく、単身者や若いカップルの安定した需要が見込めます。
出典：世田谷区公式ホームページ「世田谷区の人口」
(https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kusei/001/003/001/d00122699.html)
三軒茶屋・茶沢通り
三軒茶屋・茶沢通り
